（一）预计2022上半年70城房价同比探底，下半年进入回涨周期

从历年的房价指数走势可以看出，房价的波动与调控政策呈现一定的相关性，通常情况下，调控收紧则房价指数大概率会下行，调控放松那么房价指数上涨可能增大。房价呈现出一定的周期性波动，基本以2-3年为一个周期，从当前所处的周期来看，2021年5月份左右达到峰值，以2年周期来测算，那么2022年5月左右房价涨幅将达到本轮周期的波谷，甚至不排除同比由正转负的可能，随后下半年将开始进入上升周期。在今年四季度以来，政策面频吹暖风，信贷环境也适度宽松，从政策端传递到市场端尚且需要一定的时间，预计在明年上半年市场完成筑底，下半年房地产市场有望获得明显改善。并且从往年的价格波动来看，一线城市在强大的经济、人口优势支撑下，

韧性较强，有望率先回升，二线城市紧随其后，三四线城市则稍显吃力。

图5：70大中城市新建商品住房价格同比走势与调控政策的关系

表1：新建商品房销售价格增速周期波动情况

（二）重点50城情绪指数进入观望低位，2022有望底部回升，价格有微涨可能

基于长期的二手房市场数据观测与研究，构建并提出具有实证性、前瞻性的存量房市场情绪指数。市场情绪指数反映着供需双方对于未来市场价格的信心，对于预测未来市场价格具有一定指向性。我们通过对50个重点城市市场价格和情绪指数的变化关系进行持续观测，基本确定以正负0.8和0.3为界线，将情绪指数划分为市场亢奋区间、市场活跃区间、市场平稳区间、市场观望区间和市场低迷区间。根据情绪指数数据显示，2021年12月，重点50城情绪指数为-0.74，位于市场观望区间低位，短期房价仍处于稳中趋跌的态势。从各城市来看，50城有32城处于市场观望区间，18城处于市场低迷区间。从分布来看，长三角和珠三角经济圈城市以观望区间为主，环渤海及中西部城市多处于低迷区间。

从情绪指数年内变动可以看出，从2021年3月份起情绪指数自平稳区间进入观望区间，随后连续10个月处于观望区间，并且从观望区间高位逐渐走入低位，10月份触底，情绪指数为-0.76，达到近三年来的谷，随后有触底回升态势。预计2022年情绪指数将会有所回升，但是仍处于观望区间内，价格波动以趋稳为主，甚至不排除稳中微升。

分等级城市来看，2021年12月一线、二线、三四线城市情绪指数分别为-0.63、-0.75、-0.72，当前各等级城市均处于市场观望区间，并且处于较低位，短期内市场均价仍以稳中趋降为主，价格上涨动力不足，并且二线和三四线城市的下降幅度可能大于一线城市。从各大经济圈来看，海峡经济圈、珠三角经济圈、长三角经济圈、东北城市、西南城市均处于观望区间的偏低位，未来价格以稳为主，并且伴随着微降的可能；中部城市和环渤海经济圈触及观望与低迷的分界线，西北城市则已经进入了市场低迷区间，未来短期内价格下跌为主，并且跌幅要大于其他经济圈，市场短期内回升的压力较大。

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