通常来说，房企新增土储中部分会转化为新开工,在今年实行三轮集中土拍下，大批地块放出，房企土地储备获得充实，在资金回款的压力下，房企加快开工及上市的可能性增大，同时不可否认的是，在三道红线和房贷集中度管理制度等约束下，房企资金面仍面临着较大的压力，基于以上，我们预判2022年房屋新开工面积同比或将小幅回调，但是幅度不大，将达到-7.5%左右。而考虑到新开工近两年持续走弱，预计2022年竣工面积同比增速将降至4.5%左右。2021年交付大年后，房屋竣工面积由高位回落，叠加新开工的弱势表现，2022年房屋施工面积仍将保持较低增速，预计施工面积同比增速降至1.5%左右。房地产开发投资增速降至3.8%左右，总量超15万亿元。

图2：房地产新开工、施竣工、开发投资及同比

从商品房销售来看，随着房住不炒继续深入，范围内调控政策难获实质性放松，叠加房地产税改革试点的推进，对销售预期产生一定的影响。同时，房地产行业经过多年的迅速发展后，增量市场规模已经见顶，房企“高杠杆、高周转”的模式亟需转变，行业正从增量开发向着存量运营转变。另外，受到2021年集中供地影响，市场供应量有所减少，多重因素下，预计2022年商品房销售面积将呈小幅回落趋势，同比降至-0.8%左右。同时，预计2022年房价水平仍稳中有升，带动商品房销售金额同比增速微扩，或将达到5.5%左右。

图3：商品房销售面积、销售金额及同比

根据商品房销售面积累计增长的波动，销售面积累计增长上行周期多为12个月， 销售面积累计增长幅度下降周期多为24个月，因此，根据销售面积的周期性波动规律，本轮上涨周期在2021年2月达到波峰，随后，销售面积将会连续24个月下滑，因此可预测2021年2月到2023年2月销售面积累计同比增速呈现收窄趋势，甚至不排除2022年累计同比转负的可能。

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