房地产市场持续分化，上游城市和下游城市的差距逐渐拉大。未来房地产市场或将只属于热点城市，下游城市可能再无房地产发展机会。

2021年房地产市场发展遇挫，土地市场遭遇危机。虽然从全年来看各类统计数据均有所增长，但实际增速却大幅度放缓，并没有达到全年增长的预期，甚至可以说就是下跌了。

土地市场分化

土地市场原本一直保持着较高的增长趋势。5年时间土地出让金收入增长了5万亿。但在2021年，土地市场却异常冷清，除了场集中土拍赚足了眼球之外，第二场和第三场热点城市的集中土拍都是草草了事。因为从第二次集中土拍开始，大型房企就已经表现不出拿地的兴趣了。最终导致各地土拍延期甚至大量流拍。第三次土拍情况更加特殊，各地都派出了各自的国家队选手。这才勉强让年度的集中土拍顺利落幕。

除了热点城市之外，其他下游城市的土拍进行得更加不顺利。原本喜欢大量拿地的房企问题频发，最终完全没能输出需求。

2021年可以说出了一线城市之外，其他城市的土拍都受到了不同程度的影响。土地市场分化严重。

房价分化越发明显

2021年房价有所回落。尤其是二手房一侧的一价格回落最为明显。一方面大城市二手房限价，另一方面大势已去。

但在房价下跌的渠道当中，一线城市的房价也相对稳定。就算是限价的二手房也并没有出现房东紧急抛售的情况。反倒是下游城市的房价稳不住了，不论是新房还是二手房，房价都有明显的下行压力。当购房者的需求不能持续输出的时候，下游城市的房地产市场就会变得极其不稳。

上有城市出台的都是限价的政策，防止房价进一步向上增长。而下游城市都是止跌的政策，强行限制开发商大幅度降价促销引起楼市震荡。因此不同城市之间的房价发展分化也就越发明显了。

人口趋势导致房地产失去未来

根据的人口普查数据我们不难看出，现如今人口流动的方向是向上端汇集的。乡村超城镇流动，城镇向省会流动，省会向大城市流动。越往下游的城市人口流失越严重。甚至有鹤岗这样的下游城市已经资不抵债失去了发展的引力和希望。

在这种人口向上汇集的趋势当中，下游的城市已经失去了房地产发展的意义。房屋大量空置，城市向外围扩展失去支持。如果没有充足的人口补充，这些城市现有的住房总量早就超过了人口的需求。居民的生活圈也在不断地朝着城市中央汇集。

下游城市未来将会失去房地产发展的可能和意义。人口的流向决定了房地产发展的方向。