2022年2月，恰逢传统春节假期，受疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响，房企推盘积极性普遍不高，整体市场去化也相对疲软。

2月底，国家统计局公布的数据显示，商品房待售面积57026万平方米，比2021年底增加6003万平方米，创历史新高。这主要与房地产市场的急转直下和新冠肺炎疫情的频繁发生密不可分。其中，住宅待售面积增加552万平方米，居民购房热情明显消退，观望情绪持续加剧。

具体来说，广义库存同比增加3%38.5以保定、镇江、云浮等基本面较差的三四线城市为代表的一些弱二线、三四线城市，短期内潜在库存风险依然较大。

1.待售面积增量创新高商品房环比增长24%

根据国家统计局公布的数据，截至2月底，商品房待售面积57026万平方米，比2021年底增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加552万平方米，办公楼待售面积增加104万平方米，商品房待售面积减少335万平方米。

根据历史规律，开年之初整体商品房待售面积都会迎来一轮显着跳增，今年也不例外，不过今年增量突破6000万平方米，创历史新高。尤其住宅待售面积增加5552万平方米，环比激增24%，致总量增至5.7亿平。

原因是，一方面，在市场下行的背景下，房地产企业平躺，买家观望，供需疲软。另一方面，2022年初，新冠肺炎疫情等不确定性影响集中在许多地方，使得上海、杭州等一二线城市受到疫情影响，购房需求延期释放。

2.狭义库存同比增长5%上海城市同比下降

从狭义库存来看，2022年2月，百城商品房库存达到60874万平方米，环比下降1%，同比增长5%。

具体来说，上海城市狭义库存同比下降。虽然供应明显减少，但居民的交易热情并没有下降。新开业项目的平均去化率保持在80%左右，10万元/平方米以上的高端板块仍难以找到。

北京供需疲软，整体狭义库存与上月基本持平，同比略有下降3%。广深房地产市场继续低迷，但由于供应明显萎缩，狭义库存环比下降，但同比持续上升，潜在库存风险值得警惕。

与上月相比，大多数二线城市的库存变化不大，涨跌幅度在5%以内，而青岛、沈阳、武汉等北部和内陆城市的狭义库存在2月底超过2000万平方米，本月底排名3.

由于三四线城市供应萎缩，狭义库存环比略有下降，不同城市跌幅较大，但跌幅基本在5%以内，不同城市之间的分化持续加剧。

3.库存消化周期上升近两年三四线压力急剧增加

从去化周期来看，库存消化周期持续上升19.5每月，不同的能级城市保持上升，增加到12.96二线增至几个月18.05月同比增长40%以上，目前库存风险基本可控，三四线去化周期已达到23.25接近疫情期高位的月份（25.18月)，明显高于百城平均水平，去化风险浮出水面，同比增长83%，居不同能级之首。

具体来说，城市也有明显的分化。北京的去化周期超过2年，而广州和深圳则处于10-15与此同时，上海去化周期一次又一次下降已经从一个月开始5.35个月降至4.67个月明显低于去年同期，在主导供应市场下，居民购买力相对充裕，购房热情依然较高。

哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个二线城市库存消化周期超过2年，北部内陆城市多，交易相对较差；

三四线城市形势更加严峻，去化周期高达23.252020年疫情期间水平逐渐接近，环比上月大幅上升10%。

4.广义库存增加到38.5亿㎡三四线同比增长20%以上

从广义库存来看，截至2022年2月底，广义库存继续高波动，达到384796万平方米，环比略有增长0.2%，同比增长3%。

广义上，不同能级的库存环比变化不大，涨跌幅度在1%以内。总体而言，高位保持稳定，同比增长，**增长8%，涨幅居不同能级之首，主要是因为去年基数较低，二三线增长1%-5在%之间，库存风险相对可控。

具体来说，在城市中，上海、广州、深圳保持环比下降，同比增长；北京同比增长，主要是因为北京本月完成了集中土地拍卖。上市的18块土地只有1块流动拍卖，土地市场的回暖推动了广义库存的环比增长10%。

二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台2月底广义库存高位稳定，超过1亿平方米，其次是南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠、佛山。

总体而言，分化趋势仍然：韧性强，2月份狭义库存总体稳定，去化周期仅12.96在一个月内，库存风险基本可控；二线正常，狭义库存波动不大；虽然去库存周期同比增长，但仍低于100个城市的平均水平。

预计2022年3月，我们认为狭义的整体库存可能会继续保持高位稳定，供需疲软是一个高概率事件。但许多地方出台了多项优惠政策，如降低首付和抵押贷款利率，刚需用户可以在这时候抓住机会进场！

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