2021年至2022年，“约束降价”成为了房地产的热议话题。据不完全统计，已经有超过20个城市以各种举措发布“约束降价”举措，例如湖南岳阳、昆明、沈阳等城市不断打预防针，对调价幅度比较大的楼盘开展约谈活动，言外之意很明显：你们不能这么没底线地随便降价，要确保住房市场的价格平稳。

有专家这样说过：限制楼市上涨，可能真的会涨；限制楼市下跌，可能真的会跌。本质上而言，商品房也是经济活动中普通的一个商品交易活动，价格必然也要遵循最基本的价值规律，在大涨大跌的风向下，即便想用调控的手段阻挡住价格上涨或者下跌，短期可以，但是长期而言难以做到，因为决定性因素变了，那么表象自然也要跟着改变。

由此，咱们可以给出一个观点：对于那些“限制降价”的城市，或许真的在跌，不管市面上的话怎么说、不管各路专家如何加以美化描述，这个基本的事实应该得到认可。2022年，一方面“限制涨价”另一方面“约束降价”，2022年开发商不好办，传递出什么信号？

首先，禁止过快上涨，这是近年来国家对市场一贯的基调。

没有多少可以回旋的余地，特别是七次人口普查数据之后，房地产被冠上了制约生育率提高的“名”，在提高生育的一揽子计划中，限制房产价格、降低住房开支成为了件必做的事情。与此同时，开始对围绕住房的一系列问题展开整治，房产中介、新房销售、房产售后、小区物业等都不例外。

为啥房企们这么着急宁愿舍弃利润，也要调低售价卖房呢？2个因素不可忽视：

1.随着“三根红线”和“两根红线”的出台，高层兵分两路，从楼市资本房企融资端和购房融资端切断大幅淌入的可能性，可以说击中了房产的七寸。万科的董事长郁亮在2020年和2021年中，分别两次给出了相同的看法：随着楼市的资金受限，所有的房企都搁在了同一个起跑线，过去巨额融资红利期已结束，今后要依靠管理创造红利。

这番话的意思就是，随着金融机构压缩向房企们的融资贷款，现金流将成为至关重要的生存砝码，对于现金流不足、资金面不畅的房企，生存之路或进一步被压缩。

2.在调控的种种限制下，市场上购房需求并不充裕，高负债、高周转是两个相互依存的产物，只要具备高周转，才有能力高负债。现如今，融资渠道匮乏了，那就必然需要通过壮大自己的现金流来扩大资金操作面，然而钱从何来？调控之下，无人买房了。

所以说，房企卡在中间，不知道如何是好。

其次，多个城市“打预防针”，提醒房企们不能随便跌价。

不能跌价，但并不代表市场就真的可以保持在“高价格”层面，毕竟购房者的眼光是雪亮的。就拿多个城市的“约束降价”来说，房产局工作人员的观点明确，不能够让这几家楼盘降太多，因为如果他们降多，可能会引起连锁反应，在房产涨价期和跌价期，“多米诺骨牌”效应会被无限放大，一旦张牌倒下来，那么后续的风向变会跟着自发前进。

那么，“约束降价”是不是意味着市场就认可和接受“高价”呢？其实不然。举个例子：A楼盘开发商急不可耐地把销售价从1.2万元降低至0.9万元销售。然而在约谈之后重新提升至1.2万元。看起来价格市场是“相对平稳”的，但是在买房人的立场来说，0.9万元才是A楼盘应该有的合理价格区间，在接下来5-6个月的时间内，市场购房散客并不会接受1.2万元的标价，但是这5-6个月或能决定A楼盘的生死大事。

当此之时，买房人该出手了吗？还需分情况看待。

一位买房不久的客户就掉进了降价的漩涡中。3个月之前，他通过亲戚的朋友介绍，通过“走关系”的渠道购买了一套特价房，这家楼盘的销售价格为2.2万元，他这套房子建筑面积为102平米，总价格达到224.4万。通过亲戚介绍的渠道，总计节省了4万多元，最终以220万元入手。

就在买房1个月之后，他感觉被“玩弄”了，买房的这家楼盘开启了促销模式，与大明这套102平米相同户型，差不多楼层的房子，原价224.4万元，现在降低至了180万，掰着手指就可以算出大明损失了多少：220万元-180万元=40万元。这让大明感觉不爽，但是又无可奈何，房产销售合同已经签订，按揭贷款也已经办理下来，这事儿就这么坐实了，即便想反悔也没有余地。

随着房产进入“平稳”新常态，多个城市、多家楼盘调低房产价格，或许将成为常态化情况，随着城市房产增值差异越来越明显，有些城市的房产，注定应该被放弃，同时也给予买房人新的购房指示：

1.优质房产仍然值得入手。近年，我们赫然发现，上海、深圳、北京等一线大城市，房市并不聒噪，甚至有些过分安静，一方面是调控的结局，另一方面是需求不足导致。不过不用抱有太多的怀疑，类似这些城市，将来依然有充足的机会和时间再次提升。

2.不少三四线城市建议躲开。燕郊就是一个活脱脱的案例，巅峰时期高达4万元，1年时间就打回原形到1.7万元，玉门、鹤岗、丹东、双鸭山等一系列三四线城市，正在上演“楼市变形记”。

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