房价刚刚出现下调迹象,就频频传出地方 “救市”的消息。此间接受采访的 指出,十八届三中全会关于“让市场在资源配置中起决定作用”的论断,同样适用于房地产业。 干预房市的效果已被证明是“低效率”的。目前, 出台政策救市,以 手段干预房价,未顾及民众的感受,缺乏合法性基础。

挑战政策连续性

目前涉及房市调控的 干预政策,皆出自上两届 。这种宏观调控通过 措施的使用而非以规章或法规的形式来实现的。对于这样一种非制度性的 安排,新一届 并未明确表态,也没有新动作。清华大学教授于安认为,这种情况下地方 首先松动,从法律视角来看,跨届政令的统一性和延续性受到了挑战。

即使允许突破, 干预房市的宏观调控也已被证明是“低效率”的。例如,上一届 对房地产业和供给关系进行强力干预,连续出台若干个关于楼市的政策,见效并不明显。“教训是深刻的,需要反思。而究其根源,是不规范使用调控的问题。稳增长的宏观调控手段和措施,亟待法律规制。”于安说。

松动时机尚不成熟

为了救市,地方 或是松绑限购,或是下调契税,更有明确祭出“限降令”的。

“从 角度来讲, 当然具有调控职能,但调控的时机是否到了,目前看来并不明确。”国家 学院教授杨伟东说。

是否已经到了“非调不可”的地步?这是很多 提出的质疑。一个 浅显的例子常被提及,即房价在很高的时候,地方 并未如此积极主动地限制 ,那么,为何要在房价刚要下降的时候就要救市呢?

来自经济学界的观点认为,我国房地产市场发展到现阶段,总体供需关系趋于平衡,市场泡沫挤出,市场空间缩小,房地产业正经历一个变革的阵痛期。在这个阶段,引导市场进行自发调整,要比盲目救市更为重要

在经济学家马光远看来,房地产业目前“还活得不错”。他说:“为什么房地产一旦出现一些小小的问题,立即有人出来喊救,这是我们需要思考的一个问题。救的前提是, ,严重影响宏观经济,给整个宏观经济造成系统性的风险。第二,严重影响金融系统,即一旦房价大幅度下跌或者说 ,对整个金融系统造成系统危险。但这两种情况都没有出现。”

不能让老百姓心凉

地方 自顾自地进行调控,却未顾及民众的反应,在杨伟东看来,也是不合适的。

有评论直指“地方 救市,让开发商心头一热,却易让老百姓心头一凉”。

杨伟东认为,即便 要救市,也应基于一定的事实,将道理和理由明示给民众,比如楼市究竟到底到了什么状况,对社会经济的影响又到了什么程度, 都应通过调查对此提出客观的评价和分析,并以相关数据来支撑。至少要让公众能因此信服调控的必要性。 决策应慎重并采取开放的方式听取民众的意见,由此 干预的合法性才能有支撑点。

北京中闻律师事务所律师吴革认为,恰恰是基于地方 财政和房地产的利益捆绑, 以中立角色进行干预的合法性基础是欠缺的。基于市场决定原则,正常情况下 不应在市场波动的合理范围内加以干预。目前并未看出有整个社会经济因此受到极大影响的迹象。

重新审视制度安排

在 调控的是是非非背后,更需要引起重视的,是如何理解住房制度与房地产业之间的关系。

于安说:“我们前几届 按照香港模式来构建市场体系,现在看来需要全面反思。香港模式是多种模式中 自由化的,也是对住房需求者剥夺 严重的。它对房地产开发商 有利,对消费者则是极其不利的。这不符合中国大陆社会主义制度的要求。”

于安举例子说,香港有太平绅士的褒扬制度,却从来都不会让房地产商人出现在其中。房地产业在大众心目中的剥夺性可见一斑。

于安认为,房地产市场制度和住房制度的相互关系,是经济政策和社会政策的相互关系,不是简单的供给者和消费者的市场关系。尤其在我们有了科学发展观后,更应讲究二者的协调,并以此改变我们房地产市场的制度基础。